Đối với những người lần đầu mua bán nhà đất, việc nắm vững những quy tắc “vàng” trên thị trường đầy tiềm năng này là rất quan trọng. Hãy lưu lại những lưu ý mua bán nhà đất dưới đây để tránh “tiền mất tật mang” khi giao dịch. Đối với nhiều người, việc mua đất có sổ đỏ là hoàn toàn yên tâm. Nhưng trên thực tế, đôi khi sổ đỏ chỉ là một tờ giấy đỏ! Điều quan trọng không kém là lô đất có khớp với bản vẽ trên giấy hay không. Điều này cần phải được kiểm tra trực tiếp để có thể xác định chắc chắn. Hãy cùng Nhadatvui tìm hiểu ngay Những điều cần lưu ý khi lần đầu tiên thực hiện mua bán nhà đất.

Tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch

Tùy thuộc vào tính chất quy hoạch của thửa đất mà các bên có hoặc không có quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên, về nguyên tắc chung, khi đất đai thuộc phạm vi quy hoạch thì người bán không thể thực hiện thủ tục sang tên. Để đảm bảo tính an toàn của giao dịch, người mua nên kiểm tra tình trạng sử dụng lô đất.

Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua trên các trang đăng tin nhà đất có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua.

Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu).

Quá trình kiểm tra này có thể được tiến hành ngay tại UBND quận, huyện nơi có nhà đất đó. Để xác nhận thông tin, người mua phải mang theo Sổ đỏ photo.

Phương hướng giải quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

Cần xem xét các thông tin vay nợ, thế chấp

Khi đưa ra quyết định mua đất, người mua nên tìm hiểu tường tận về tình trạng sổ đỏ. Nếu như sổ đỏ đã được thế chấp ở ngân hàng thì các bên không có quyền chuyển nhượng. Hợp đồng sang tên nhà đất đã được thế chấp chỉ có hiệu lực khi bên cho vay nợ đồng ý. Để xác nhận thông tin thế chấp, người mua có thể kiểm tra ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ.

Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu ý điều này.

Tìm hiểu cặn kẽ các thông tin về người bán/mua

Nếu người bán là chính chủ, ngoài việc tìm hiểu các thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp, khi bạn tiếp xúc và trao đổi sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Nếu đánh giá đúng về tính cách và bản chất của người bán, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.

Nếu người bán hoặc người mua là một môi giới, là người trung gian giao dịch sản phẩm với bạn, bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản. Hơn nữa, công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.

Ngoài ra, nếu được nên tìm hiểu thông tin đời sống cá nhân người bán hoặc người mua, có thể từ vợ, chồng, con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm,…Việc này có thể giúp hạn chế rủi ro, nhưng phần lớn tùy thuộc vào sự nhạy bén và một chút may mắn của bạn nữa.

Xem có vấn đề tranh chấp ngầm không?

Đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của VPCC.

Nhưng những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.

Thông thường, đất có tranh chấp sẽ được văn phòng công chứng cập nhật trên cơ sở dữ liệu. Ngoài ra, những thông tin này có thể nghe ngóng từ dân cư trong địa bàn có thửa đất. Việc xác minh đất đai có “dính” tới các vụ tranh chấp quyết định đến tính bền vững của quyền sở hữu đất. Thực tế, gặp rắc rối khi bên tranh chấp đâm đơn kiện lên tòa án cấp cao có thể xảy ra.

Hoàn thiện tất cả các thủ tục giấy tờ công chứng

Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtCác bên mua bán thường quen với khái niệm Sổ đỏ hay Sổ hồng hơn. Đây là điều kiện tiên quyết để các bên yên tâm thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Khi thửa đất đủ điều kiện chứng nhận, bên bán phải hoàn tất thủ tục làm Sổ đỏ. Sau đó quy trình giao dịch mua bán nhà đất sẽ diễn ra bình thường.

Thực hiện giao dịch giấy tờ dưới sự giám sát của Văn phòng công chứng (VPCC)

Đầu tiên, VPCC sẽ hỗ trợ các bên xác nhận tính đầy đủ và hợp pháp của các giấy tờ chuyển nhượng. Trong đó bao gồm nhiều loại giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, CMND và hộ khẩu của bên mua,…

Tiếp theo, việc ký kết hợp đồng sẽ được thực hiện khi được VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Để đảm bảo an toàn giao dịch, các bên nên nhờ VPCC giữ hợp đồng. Việc trao trả hợp đồng thực hiện khi công việc giao tiền và giao giấy tờ được hoàn tất. Về soạn thảo hợp đồng, giá trị của thửa đất trên hợp đồng phải đúng với giá trị thực. Nếu như thấp hơn giá trị thực, các bên sẽ phải chịu những rủi ro pháp lý.

Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:

Mỗi bên lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc;

Nhờ VPCC giữ hợp đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng

Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua.

Kiểm tra thông tin về giá trị hợp đồng

Thực tế có rất nhiều người mua nhà thấy giá bán rẻ nên vội vàng ký hợp đồng để “giữ suất”, nhưng không biết rằng số tiền đó có thể chưa bao gồm chi phí bảo trì/ quản lý, VAT… Khi cộng thêm các khoản này, tiền mua nhà sẽ cao hơn rất nhiều, thậm chí đắt hơn ban đầu gấp nhiều lần.

Vì vậy, trong trường hợp mua căn hộ, khách hàng cần phải kiểm tra kỹ giá trị hợp đồng, nhất là phụ lục vật liệu hoàn thiện. Bởi nhiều dự án dù không công bố về việc bàn giao căn hộ xây thô, nhưng lại cắt giảm gần như tối đa phần nội thất. Ví dụ trần không trát sơn, nhà vệ sinh không đủ các tiện ích cơ bản, không có tủ bếp, không lắp đặt điều hòa…

Minh Anh